一、项目简介
公司计划对北京、广州、三亚、海口等区域的经营性资产持续创新投资管理，通过对相关资产（酒店、写字楼、商铺、培训中心等）的市场销售信息和市场竞争情况的精细搜集分析，依托公司深耕多年的行业经验，结合各区域的经济特质，打造全新的经营性资产投资管理服务生态，提高与市场需求的契合度和整个项目的运营效率。
二、背景与投资战略意义
2.1 项目实施的背景分析
2.1.1 政策利好海南分步骤分阶段推动自由贸易港建设
2017年，习近平总书记在党的十九大报告中提出，将赋予自由贸易试验区更大改革自主权，探索建设自由贸易港。2018年4月11日，中共中央国务院在《关于支持海南全面深化改革开放的指导意》通知中明确提出，探索建设我国特色自由贸易港。
2.1.2 海南不断优化本地营商环境，推动本省自由贸易港建设
019年7月，海南省人民政府办公厅印发《海南省优化营商环境行动计划（2019－2020年）》的通知。在开办企业方面，文件指出要进一步扩大“证照分离”改革事项，扩大旅游业、现代服务业、高新技术产业等领域改革事项范围。
2.1.3 海南加快推进海南自由贸易港建设
2019年11月7日，海南省委书记刘赐贵主持召开省委常委会（扩大）会议，刘赐贵强调，加快推进海南自由贸易港建设进程，更好为全国改革开放大局服务。推进国家治理体系和治理能力现代化各项决策部署，以治理体系完善和治理能力提升的实际成效推进海南自贸港建设。
2.1.4 海南国有非经营性资产逐渐转变为经营性资产呈趋势
海南省针对目前省级各行政事业单位所属非经营性资产众多，布局分散、多头管理现状，为全面厘清各级行政事业单位非经营性资产产权边界，杜绝国有资产流失，根据《行政单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第35号）、《事业单位国有资产管理暂行条例》（财政部令第36号）及《财政部关于进一步规范和加强行政事业单位国有资产管理的指导意见》（财资〔2015〕90号）等精神，有条不紊推进国有非经营性资产转变为经营性资产，提高国有资产使用效率，激活存量、优化增量，实现国有资产保值增值。
2.2 项目实施的战略意义
2.2.1 充分展示盈盛投资管理有限公司投资能力和水平
2.2.2 盘活海南国有资产存量，扩大投资领域，为未来发展提供借鉴
三、行业与市场分析
3.1 写字楼出租行业发展底层驱动因素
3.1.1 商业地产供给下降，办公楼一级市场资源紧缺
图3-1：2009-2018年我国办公楼房屋施工面积及增长情 数据来源：前瞻经济学人
图3-2：2010-2018年我国办公楼用房销售面积 数据来源：前瞻经济学人
3.1.2 第三产业增长助力写字楼市场发展
3.2 我国写字楼出租行业发展状况良好
3.2.1 我国写字楼租赁市场规模和租赁面积都将双双增长
图3-3：2015-2023年我国写字楼租赁市场规模统计情况及预测 数据来源：前瞻经济学人
图3-4：2015-2023年我国写字楼租赁面积统计情况及预测 数据来源：前瞻经济学人
3.2.2 我国写字楼市场投资规模体量庞大
图3-5：2017-2023年我国写字楼市场投资规模统计情况及预测 数据来源：前瞻经济学人
3.3 我国写字楼行业发展趋势分析
3.3.1 写字楼办公策略越来越受到中资企业重视
3.3.2 写字楼投资收益相对可观
3.3.3 “共享办公”或将成为甲级写字楼的新选择
3.4 金融、科技和专业服务类企业成为写字楼市场主要需求方
图3-6：2018年我国写字楼需求结构 资料来源：华经数据
3.5 项目在写字楼出租市场机遇分析
3.5.1 海南写字楼出租市场表现情况
1、自贸港政策极大的催生了海南省新增市场主体，激发对写字楼新需求
图3-7：2018年和2019年海南新增市场主体变化情况 数据来源：海南省市场监管局
2、依托写字楼彰显企业品牌和企业形象日趋流行
3.5.2 海口市写字楼市场发展状况
1、海口写字楼市场热度高
图3-8：2010-2018年海口写字楼供应情况 数据来源：2018年富力集团年报
2、海口商办租金跨越式增长，国兴大道片区已升至前列
| 区域 | 楼名 | 价格（元/平米） |
| 国贸区域 | 嘉陵大厦 | 40-60 |
| 中机大厦 | 45 | |
| 交通银行大厦 | 60 | |
| 北京大厦 | 75 | |
| 天誉国际（毛坯） | 80-110 | |
| 证大国际 | 110 | |
| 时代广场 | 80-110 | |
| 龙华路周边 | 贵州大厦 | 25 |
| 财盛大厦 | 30-35 | |
| 海外大厦 | 50 | |
| 财富中心 | 80 | |
| 海甸岛区域 | 25-50 |
表3-1：海口各区域写字楼租赁价格 数据来源：2019年海口市写字楼调研报告
3、2019年海口中小企业增长迅猛
图3-9：2018-2019年海口市市场主体和企业增量情况（万家）数据来源：海口市市场监管局
4、海口市写字楼未来前景可期
3.6 酒店行业发展底层驱动因素
3.6.1 2018年国内旅游人次突破55亿，大众旅游时代已然来临，刺激酒店业发展
图3-10：2012-2020E年国内旅游市场接待人次、增速及预测 数据来源：国家统计局
3.6.2 商务出行刺激酒店需求
图3-11：2013-2020E年国内铁路完成旅客输送量和民航完成旅客吞吐量及预测（亿人次）数据来源：中国政府网
3.6.3 国家政策大力支持住宿酒店业发展
近年来，国家先后出台了《关于加快住宿业发展的指导意见》、《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》、《关于促进全域旅游发展的指导意见》、《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》等一系列直接或间接鼓励酒店行业发展的政策。
3.7 酒店行业发展现状
3.7.1 酒店行业保持良好发展态势
3.7.2 观光旅游、商务出行是我国酒店行业市场的主要需求方
图3-12：2018年我国酒店行业市场需求格局（%） 数据来源：中商情报网
3.7.3 星级酒店的经营业绩有好转
图3-13：2018年热度旅游城市星级酒店平均出租率（%） 数据来源：数据来源：中商情报网
3.8 项目在酒店行业的市场机遇分析
3.8.1 三亚旅游市场发展态势较好
图3-14：2015-2021E年三亚旅游市场接待人次及预测 数据来源：三亚国民经济发展统计公报
3.8.2 广州旅游市场发展状况
图3-15：2015-2021E年广州旅游市场接待人次及预测 数据来源：广州国民经济发展统计公报
3.9 分析小结
目 录
第一章 项目总论
1.1 项目概况
- 1.1.1 项目名称
- 1.1.2 项目简介
- 1.1.3 项目建设方
- 1.1.4 项目建设规模
- 1.1.5 资金筹措
- 1.1.6财务评价
1.2 结论建议
1.2.1 结论
1.2.2 建议
第二章 背景与投资战略意义
2.1 项目实施的背景分析
- 2.1.1 政策利好海南分步骤分阶段推动自由贸易港建设
- 2.1.2 海南不断优化本地营商环境，推动本省自由贸易港建设
- 2.1.3 海南加快推进海南自由贸易港建设
- 2.1.4 海南国有非经营性资产逐渐转变为经营性资产呈趋势
2.2 项目实施的战略意义
- 2.2.1 充分展示盈盛投资管理有限公司投资能力和水平
- 2.2.2 盘活海南国有资产存量，扩大投资领域，为未来发展提供借鉴
第三章 行业与市场分析
3.1 写字楼出租行业发展底层驱动因素
- 3.1.1 商业地产供给下降，办公楼一级市场资源紧缺
- 3.1.2 第三产业增长助力写字楼市场发展
3.2 我国写字楼出租行业发展状况良好
- 3.2.1 我国写字楼租赁市场规模和租赁面积都将双双增长
- 3.2.2 我国写字楼市场投资规模体量庞大
3.3 我国写字楼行业发展趋势分析
- 3.3.1 写字楼办公策略越来越受到中资企业重视
- 3.3.2 写字楼投资收益相对可观
- 3.3.3 “共享办公”或将成为甲级写字楼的新选择
3.4 金融、科技和专业服务类企业成为写字楼市场主要需求方
3.5 项目在写字楼出租市场机遇分析
- 3.5.1 海南写字楼出租市场表现情况
- 3.5.2 海口市写字楼市场发展状况
3.6 酒店行业发展底层驱动因素
- 3.6.1 2018年国内旅游人次突破55亿，大众旅游时代已然来临，刺激酒店业发展
- 3.6.2 商务出行刺激酒店需求
- 3.6.3 国家政策大力支持住宿酒店业发展
3.7 酒店行业发展现状
- 3.7.1 酒店行业保持良好发展态势
- 3.7.2 观光旅游、商务出行是我国酒店行业市场的主要需求方
- 3.7.3 星级酒店的经营业绩有好转
3.8 项目在酒店行业的市场机遇分析
3.8.1 三亚旅游市场发展态势较好
3.8.2 广州旅游市场发展状况
3.9 分析小结
第四章 项目介绍
4.1 项目名称
4.2 项目简介
4.3 项目建设单位介绍
4.4 服务介绍
4.5 项目亮点
- 4.5.1 需求旺盛，精准定位
- 4.5.2 行业经验丰富，助力项目发展
- 4.5.3 全方位整合营销，提高资金周转率
- 4.5.4 多层次盈利模式，提高风险控制能力
第五章 商业模式
5.1 商业模式图
- 5.1.1 价值目标
- 5.1.2 客户细分
- 5.1.3 客户关系
- 5.1.4 渠道策略
- 5.1.5 核心资源
- 5.1.6 关键业务
- 5.1.7 重要伙伴
- 5.1.8 成本
- 5.1.9 收入
5.2 项目运营模式
5.3 盈利模式
第六章 战略规划
6.1 SWOT分析
6.2发展战略
- 6.2.1 总体战略
- 6.2.2 分阶段战略
6.3 战略保障
- 6.3.1 组织结构保障
- 6.3.2 企业文化保障
第七章 营销规划
7.1 总体策略
7.2 产品策略
7.3 价格策略
第八章 建设方案
8.1 建设规模
8.2 建设内容
8.3 建设进度控制
第九章 组织机构及劳动定员
9.1 项目组织机构设置
9.2 劳动定员
9.3 人员招聘及员工培训
- 9.3.1 人员招聘
- 9.3.2 员工培训
- 9.3.3 工作制度
- 9.3.4 职工工资福利
第十章 投资估算及资金筹措
10.1 估算依据
10.2 估算范围
10.3 项目总投资估算
10.4 资金来源与筹措
第十一章 财务评价
11.1 测算依据
11.2 财务假设
11.3 财务预测
- 11.3.1 收入预测
- 11.3.2 成本费用预测
- 11.3.3 利润预测
- 11.3.4 现金流量预测
11.4 财务预测指标及经济效益分析
11.5 财务评价结论
第十二章 风险分析
12.1 政策性风险分析及控制
12.2 宏观经济波动风险
12.3 市场竞争加剧风险
12.4 经营风险
12.5 管理风险
第十三章 研究结论与建议
13.1 项目结论
13.2 项目建议
附表
附表1：收入预测详表
附表2：成本预测详表
附表3：利润预测详表
附表4：现金流量预测详表
