一、项目简介
本项目总占地面积约为50亩，计划总投资1.6亿元打造一种全新的养老模式：以康复护理为核心、以养老公寓为依托、以黔中医院为依靠，以适老化的居家环境为底层支撑，具有完善的功能配套，为安顺市的老年人提供以解决日常生活困难为主要内容的集养老、保健、医疗、养生、养心、休闲及娱乐为一体的全产业链老人医养服务。
二、项目建设背景及必要性
2.1 社会背景：我国进入老龄化社会，养老问题受关注
图2-1：2017年我国人口结构变化趋势 数据来源：政府统计公报、国统局（绿色（2009-2012年）为0-14岁人口占比）
2.2 政策背景：深度老龄化趋势下，政策鼓励健康养老产业
2.2.1 健康产业和老龄化产业提升到国家战略层面
2013年9月，国务院发布《关于促进健康服务业发展的若干意见》，《意见》提出8项主要任务，其中包括了加快发展健康养老服务。
2017年10月，习总书记在十九大报告中指出：积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展。
| 发布
时间 |
政策名称 | 发布部门 | 解读 |
| 2011.09 | 《中国老龄事业发展“十二五”规划》 | 国务院 | 完善老年人养老保险和社会福利制度，推动老年医疗卫生保健，鼓励老龄服务业的发展等 |
| 2012.07 | 《民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》（民发〔2012〕129号） | 民政部 | 鼓励民间资本进入养老服务和养老机构建设，参与养老产业的发展。 |
| 2013.09 | 《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发〔2013〕35号) | 国务院 | 到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。 |
| 2013.12 | 《关于开展养老服务业综合改革试点工作的通知》（民办发〔2013〕23号） | 民政部办公厅、发展改革委办公厅 | 健全养老体系，引导社会力量参与养老服务，完善政策，强化城市养老服务设施布局，培育养老服务产业集群等。 |
| 2014.05 | 《关于推进城镇养老服务设施建设工作的通知》（民发〔2014〕116号） | 民政部 国土资源部 财政部 住房城乡建设部 | 加强养老服务用地保障，新建居住（小）区要将居家和社区养老服务设施与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。推进各类养老机构建设与发展。 |
| 2015.11 | 《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的知道意见》 | 卫计委、民政部、发改委等9部委 | 加快推进医疗卫生与养老服务相结合 |
| 2016.08 | 《“健康中国2030”规划纲要》 | 中央政治局审议通过 | 要把人民健康放在优先发展的战略地位，以普及健康生活、优化健康服务、完善健康保障、建设健康环境、发展健康产业为重点，加快推进健康中国建设，努力全方位、全周期保障人民健康。 |
| 2017.02 | 《智慧健康养老产业发展行动计划（2017-2020年）》 | 工信部、民政部、卫计委 | 推动健康养老服务智慧化升级,提
升健康养老服务质量效率水平 |
| 2017.03 | 《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》 | 国务院 | 到2020年，老龄事业发展整体水平明显提升，养老体系更加健全完善，及时应对、科学应对、综合应对人口老龄化的社会基础更加牢固。 |
| 2017.03 | 《关于印发“十三五”健康老龄化规划的通知》 | 卫健委、发展改革委等十三部委联合发布 | 围绕老年健康工作的重点难点与薄弱环节，将老年健康服务作为中心任务，优化老年健康与养老资源配置与布局，补齐短板，加快推进整合型老年健康服务体系建设。 |
| 2017.03 | 《关于应用全国养老机构业务管理系统加强养老机构发展监测的通知》 | 民政部 | 正式启用全国养老机构业务管理系统 |
| 2017.08 | 《养老服务标准化体系建设指南》 | 民政部、国家标准委 | 确定养老服务标准体系因素,并制成养老服务标准体系构成因素图 |
| 2018.01 | 《进一步改善医疗服务行动计划(2018-2020年)》 | 卫健委、中医药管理局 | 将统筹整合医疗、护理、康复和养老服务资源，“构建有序共享、功能合理的健康养老服务网络”作为医养融合深度发展的目标，鼓励在医联体内实现优质护理服务下沉，将老年护理、康复护理、安宁疗护等延伸至基层医疗卫生机构，鼓励二级以上医院与养老机构建立合作机制 |
| 2018.04 | 《国务院办公厅关于促进“互联网+医疗健康”发展的意见》 | 国务院办公厅 | 推进实施健康中国战略,提升医疗
卫生现代化管理水平 |
| 2018.12 | 《关于公布第二批智慧健康养老应用试点示范名单的通告》 | 工业和信息化部、民政部国家卫生健康委员会 | 包括智慧健康养老示范企业26家,智慧健康养老示范街道(乡镇)48个,智慧健康养老示范基地10家 |
| 2019.04 | 《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》 | 国务院办公厅 | 深化放管服改革、拓宽养老服务投融资渠道、扩大养老服务就业创业、扩大养老服务消费等 |
| 2019.06 | 《关于开展第三批智慧健康养老应用试点示范的通知知》 | 工信部办公庁、民政部办公厅、国家卫健委办公厅 | 启动第三批智慧健康养老示范试点评选工作 |
| 2019.07 | 《国务院关于实施健康中国行动的意见》 | 国务院 | 实施老年健康促进行动 |
| 2019.08 | 《普恵养老城企联动专项行动实施方案(2019年修订版)》 | 发改委、民政部、国家卫健委 | 继续推动增加普惠养老服务有效供给 |
| 2019.09 | 《关于进一步扩大养老服务供给促进养老服务消费的实施意见》 | 民政部 | 扩大养老服务供给,促进养老服务消费 |
表2-1：近几年产业发展政策 资料来源：智汇创服研究院
2.2.2 贵州省全面梳理养老政策，为养老产业发展提供强大支撑
2014年，贵州省发布《省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》（黔府发(2014)17号），鼓励引导社会力量发展养老服务业，加快推进养老服务业健康发展。为进一步落实《实施意见》，2015年，贵州省人民政府办公厅印发《关于支持社会力量发展养老服务业的政策措施》的通知（府办发[2015]15号）。
2019年6月28日，贵州省民政厅网站发布了“关于公布贵州省养老服务扶持政策清单的公告”。指出：为贯彻落实《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》（国办发〔2019〕5号）要求，贵州省民政厅对我省近年出台的养老服务政策进行梳理，编制了《贵州省养老服务扶持政策清单》《贵州省养老服务机构供给信息》《贵州省养老服务业投资指引》，为贵州省养老产业发展提供了强大支撑。
2.3 项目建设必要性及社会效益
三、行业市场分析
3.1 行业定义及发展历程
3.1.1 行业定义
图3-1：中国养老产业分类
3.1.2 行业发展历程
1、老龄化加剧推动全球养老产业加速发展
2、我国养老产业发展的五个阶段
- 萌芽期（2000-2010年）
- 快速发展期（2011-2020年）
- 爆发期（2021-2030年）
- 成熟期（2031-2050年）
- 减速期（2051-2070年）
3.2 经济社会发展为大健康及养老市场发展注入强大动力
3.2.1 经济持续增长，人均消费能力不断提高，为本项目提供了广阔的消费市场空间
图3-2：2011-2018年我国国民经济发展总值与增速 数据来源：国家统计局、2018年政府统计公报
图3-3：2011~2018年我国三次产业增加值结构 数据来源：2018年政府统计公报
3.2.2 我国大健康及养老产业规模持续扩大
图3-4：目前大健康产业规模占GDP的比重 数据来源：智汇创服研究院
图3-5：大健康产业发展趋势 数据来源：智汇创服研究院
同时，我国养老市场也快速发展，预计2021年将近10万亿。
图3-6：中国养老市场规模及预测（万亿元） 数据来源：智汇创服研究院
3.3 行业发展驱动因素及规模
3.3.1 行业发展驱动力及趋势
1、需求升级叠加政策驱动，养老地产类项目迎发展新契机
2、国外多层次养老协同发展，完善服务体系是核心
3、国内养老地产仍处发展初期，发展空间巨大
4、我国养老产业启动在即，医养结合大势所趋
3.3.2 老龄化下我国养老事业持续发展，市场持续扩容
图3-7：2009-2016年我国养老床位及每千人老年人拥有养老床位 数据来源：智汇创服研究院
2018年末收留抚养老年人394.5万人。保持持续稳定的增长，但与高速增长的需求人群，无法得到满足。
图3-8：2009-2018年末收留抚养老年人 数据来源：智汇创服研究院
3.3.3 云贵川GDP增速遥遥领先，为项目带来广阔的市场
| 省份 | GDP
(万亿元） |
2018年GDP增速（%） | 近5年增速均值（%） | 常住人口
（万人） |
人均可支配收入（万元） |
| 贵州 | 1.48 | 9.1 | 10.13 | 3600 | 1.84 |
| 云南 | 1.78 | 8.9 | 8.95 | 4830 | 2.01 |
| 四川 | 4.07 | 8.0 | 7.95 | 8341 | 2.25 |
| 全国 | — | 6.6 | 6.86 | — | 2.82 |
表3-1：2018年云贵川地区GDP一览表 数据来源：2018年国民经济和社会发展统计公报
3.4 消费者特征及潜在客户群体规模
3.4.1 老年人生活孤独，需要得到更好的养老服务
1、老年疾病谱正转向以慢性非传染为主
图3-9：老年人疾病情况
2、生活孤独无聊
图3-10：老年群体的日常
3、自力更生，享受退休后的恬淡人生
图3-11：老年群体大多独居或老两口肚子生活
4、老年人收入主要来自退休金、储蓄和理财
图3-12：老年人退休金收入情况
3.4.2 本项目直接客户群体规模
图3-13：贵州省65岁以上老年人数量变化情况 数据来源：贵州省统计年鉴2019
截至2018年末，安顺市常住总人口235.31万人，按照贵州省65岁以上人口比例计算，安顺市大约有25万65岁以上老年人群。但，截至2018年年末安顺市仅拥有社会福利院4个，床位数330张，数量难以满足需求的同时，服务质量完全跟不上需求。
3.4.3 发达的旅游业带来市外潜在客户
1、云贵川旅游业快速发展，旅游业成为贵州省支柱性产业
2、安顺市旅游业快速发展，为本项目创造了巨大潜在客源
图3-15：2016年~2024年安顺市旅游总人数预测 数据来源：据安顺市政府官网信息和政府旅游业发展目标预测
适宜的气候、优质的环境、丰富的旅游资源在带来破亿游客的同时，在候鸟式养老逐渐兴起的当下也为本项目带来了巨大的潜在消费群体。
3.5 行业与市场分析结论
随着老龄化程度的加深、慢性病成为老年病的主要方面、居民收入和退休工资的持续上升以及老年人对于晚年生活更高品质的追求，医养结合的机构养老将成为我国社会养老的主要模式。
目前，贵州省65岁以上老年人有379.05万人，安顺市大约有25万65岁以上老年人群。但截至2018年末，安顺市仅拥有社会福利院4个，床位数330张，数量难以满足需求的同时，服务质量也难以满足多样化、多层次的养老服务需求。与此同时，安顺市丰富的旅游资源和破亿的游客规模也为本项目提供了大量“候鸟式养老”潜在客户群体。因此，本项目具有良好的市场前景。
目 录
第一章 项目总论
1.1.1项目名称
1.1.2项目性质
1.1.3项目单位
1.1.4项目简介
1.1.5项目建设地址
1.1.6项目建设内容
1.1.7项目建设周期
1.1.8投资估算与资金筹措
1.1.9 项目财务指标
1.2 结论建议
- 1.2.1项目结论
- 1.2.2 项目建议
第二章 项目建设背景及必要性
2.1 社会背景：我国进入老龄化社会，养老问题受关注
2.2 政策背景：深度老龄化趋势下，政策鼓励健康养老产业
- 2.2.1 健康产业和老龄化产业提升到国家战略层面
- 2.2.2 贵州省全面梳理养老政策，为养老产业发展提供强大支撑
2.3 项目建设必要性及社会效益
第三章 行业市场分析
3.1 行业定义及发展历程
- 3.1.1 行业定义
- 3.1.2 行业发展历程
3.2 经济社会发展为大健康及养老市场发展注入强大动力
- 3.2.1 经济持续增长，人均消费能力不断提高，为本项目提供了广阔的消费市场空间
- 3.2.2 我国大健康及养老产业规模持续扩大
3.3 行业发展驱动因素及规模
- 3.3.1 行业发展驱动力及趋势
- 3.3.2 老龄化下我国养老事业持续发展，市场持续扩容
- 3.3.3 云贵川GDP增速遥遥领先，为项目带来广阔的市场
3.4 消费者特征及潜在客户群体规模
- 3.4.1 老年人生活孤独，需要得到更好的养老服务
- 3.4.2 本项目直接客户群体规模
- 3.4.3 发达的旅游业带来市外潜在客户
3.5 行业与市场分析结论
第四章 项目介绍
4.1 项目名称
4.2 项目简介
4.3 项目建设单位介绍
4.4 整体解决方案介绍
4.5 服务业态介绍
- 4.5.1 智能化养老信息平台
- 4.5.2 护理院
- 4.5.3 安顺黔中医院
- 4.5.4 养老公寓
- 4.5.5 老年活动中心
- 4.5.6 舒缓照顾及临终关怀
- 4.5.7 人员培训
4.6 项目亮点
4.6.1 功能丰富化
4.6.2 服务聚焦化
4.6.3 品位最高化
第五章 商业模式
5.1 商业模式
- 5.1.1 构建养老服务中心
- 5.1.2 打造客户闭环
5.2 运营模式
- 5.2.1 资源板块
- 5.2.2 客户板块
- 5.2.3 经营方式
5.3 盈利模式
第六章 战略规划
6.1 SOWT分析
6.2 总体战略
6.3 分阶段规划
- 6.3.1 阶段一：立足安顺、夯实基础
- 6.3.2 阶段二：深挖潜量、市场扩张
- 6.3.3 阶段三：拓展贵州、品牌塑造
6.4 战略保障
6.4.1 组织结构保障
6.4.2 企业文化保障
第七章 营销规划
7.1 总体策略
7.2 产品策略
7.3 价格策略
7.4 推广策略
第八章 项目选址
8.1 项目选址
8.2 建设条件
- 8.2.1 地理条件
- 8.2.2 交通条件
- 8.2.3 自然资源
- 8.2.4 旅游资源
- 8.2.5 社会经济条件
8.3 选址可行性分析
第九章 项目建设内容
9.1 建设指导思想和基本原则
- 9.1.1 指导思想
- 9.1.2 基本原则
9.2 建设内容
9.3 功能布局
9.4 项目实施进度
第十章 环境保护
10.1 环保综述
10.2 环境条件调查
- 10.2.1 大气环境质量现状
- 10.2.2 水环境现状
- 10.2.3 声环境现状
10.3 影响环境因素分析及主要环境影响
- 10.3.1 施工期污染物排放情况
- 10.3.2 运营期污染物排放情况
- 10.3.3 施工期主要环境影响
- 10.3.4 运营期主要环境影响
10.4 环境污染防治对策
- 10.4.1 环保原则
- 10.4.2 施工期污染防治措施
- 10.4.3 运营期污染防治措施
10.5 环境评价与保护结论
第十一章 节能与消防
11.1 节能设计
- 11.1.1 节能设计依据与合理用能标准
- 11.1.2 项目节能分析
- 11.1.3 节能措施和节能效果
11.2 消防设计
- 11.2.1 设计依据
- 11.2.2 消防措施
- 11.2.3 火灾报警系统
- 11.2.4 灭火系统
- 11.2.5 消防知识教育
第十二章 安全劳动与卫生
12.1 设计依据和相关标准
12.2 主要危害因素及安全措施
- 12.2.1 有毒有害物品的危害
- 12.2.2 危险性作业的危害
- 12.2.3 安全措施方案
12.3 劳动卫生
12.3.1 卫生
12.3.2 照明
第十三章 组织机构设置
13.1 组织架构
13.2 人力资源配置
- 13.2.1 劳动定员
- 13.2.2 工作制度
- 13.2.3 职工工资福利
13.2.4 员工来源及招聘方案
13.3 人员培训
- 13.3.1 领导干部培训
- 13.3.2 技术人员培训
第十四章 投资估算与资金筹措
14.1 投资估算依据及范围
- 14.1.1 估算依据
- 14.1.2 估算范围
14.2 投资估算
14.3 资金筹措计划
14.4 还款计划
第十五章 项目经济效益测算
15.1 测算依据
15.2 财务假设
15.3 财务测算
- 15.3.1 收入预测
- 15.3.2 成本费用预测
- 15.3.3 利润预测
- 15.3.4 现金流量预测
15.4 财务预测指标与经济效益分析
第十六章 风险分析
16.1 资金风险
16.2 市场风险
16.3 安全风险
第十七章 结论与建议
17.1 结论
17.2 建议
附表
附表1：项目建设投资预算详表
附表2：收入预测详表
附表3：总成本费用预测详表
附表4：利润预测详表
附表5：现金流量预测详表
