一、项目简介
粮仓文创产业园在海盐市，公司计划引入国际顶级建筑设计事务所对粮仓进行改造，打造包括括国内外顶级美术大师集结地、创业孵化、文创产业的联动营销平台一体化的产业社区。
项目公司计划租赁并改造7个粮仓及其附属构造物，约10000平方米。
二、项目背景与必要性
2.1 项目背景
2.1.1 文化“十三五”加快培育一批新的增长点、增长极和增长带，促进文化产业成为国民经济支柱性产业
2017年4月文化部在《“十三五”时期文化产业发展规划》中提出，到2020年，文化产业整体实力和竞争力明显增强，培育形成一批新的增长点、增长极和增长带，全面提升文化产业发展的质量和效益，文化产业成为国民经济支柱性产业。鼓励文化与建筑、地产等行业结合，注重文化建设与人居环境相协调，以文化创意为引领，加强文化传承与创新，建设有文化内涵的特色城镇，提升城市公共空间、文化街区、艺术园区等人文空间规划设计品质。
2.1.2 国家将文化产业发展纳入国民经济和社会发展规划，强化财税和土地政策支持力度
2019年6月，文化和旅游部发布《文化产业促进法（草案征求意见稿）》。文件加大财政扶持力度。意见指出要根据不同阶段和时期文化产业的发展情况，结合财力状况和经济社会发展需要，综合考虑、统筹安排财政资金对文化产业的支持，对财政资金全面实施预算绩效管理，并加强对使用情况的审计监督。
2.1.3 浙江省加快建设文化浙江、大力培育万亿级文化产业
2017年9月，中共浙江省委、浙江省人民政府发布《关于加快把文化产业打造成为万亿级产业的意见》（浙委发（2017）36号）通知，要求加快把文化产业打造成为万亿级产业，进一步提升本省文化软实力，努力建设文化浙江。力争全省文化及相关特色产业总产出达到1.6万亿元，增加值近5000亿元，占GDP比重达8%以上，基本建成全国文化内容生产先导区、文化产业融合发展示范区和文化产业新业态引领区。
2.1.4 嘉兴市频繁发文要求提升文化软实力和竞争力，打造文化高地，加快推动本市文化产业发展
2017年12月，中共嘉兴市委、嘉兴市人民政府《关于推进文化强市建设的若干政策意见》（嘉委［2012］34号）和《嘉兴市级文化产业发展专项资金管理办法》（嘉财政〔2015〕387号）发布，将嘉兴国际文化创意产业园列为嘉兴市文化产业发展专项资金拟扶持项目之一，扶持金额30万元。2018年8月，中共嘉兴市委、嘉兴市人民政府印发《关于加快推动文化产业成为千亿级产业的若干政策意见》。《意见》要求建成一批业态集聚、功能提升的文化产业园区（街区、楼宇），引育一批结构合理、成果可期的文化创新团队和专业人才。
2.1.5 “文旅兴县”助推嘉兴海盐文化产业蓬勃发展
2019年9月，海盐县于城镇人民政府在《海盐县于城镇总体规划（2017-2035）通知中明确表示：于城镇将以打造“县域中央花园·精美水韵小镇”为总体发展目标；将城镇性质确定为嘉兴市生态休闲宜居名镇，海盐县域绿色制造基地与现代物流节点。通过加密交通联系、强化产业协作、共建文旅走廊等举措实现与海盐城区的一体化发展，积极融入本县发展轨迹。
2.2 项目实施的必要性
- 2.2.1 响应文化“十三五“政策号召，推动文化产业成为浙江省支柱性产业
- 2.2.2 抓住财税、土地政策对文化产业支持风向，提升嘉兴市文化软实力
- 2.2.3 践行文旅融合新路径，推动海盐县产业融合发展
- 2.2.4 积极打造优质文化创意产业园区，助力海盐“文化强县”
2.3 项目实施的社会效益
- 2.3.1 打造集艺术、文化和智能于一体的文创园名片，提升海盐知名度
- 2.3.2 带动相关产业集聚，形成综合性产业集群带
- 2.3.3 做大做优文化产业，发掘本地经济新的增长极
- 2.3.4 增加就业岗位，促进于城镇人口积极就业
- 2.3.5 加快本地区融入长三角快速发展轨道，提升本地居民幸福感
- 2.3.6 促进地区经济持续增长，增加地方政府财政税收
- 2.3.7 孵化出一大批真正有竞争力的文化企业，助力本地文化产业发展
三、行业与市场分析
3.1 文化创意行业发展底层驱动因素
3.1.1 系列扶持政策鼓励文化创意产业快速发展
2009年9月，国务院发布《文化产业振兴规划》，将文化产业的发展提升到了国家战略层面。2016年12月，国务院发布《“十三五”国家战略性新兴产业发展规划》，提出数字技术与文化创意、设计服务深度融合。2017年4月，文化部发布《文化部“十三五”时期文化产业发展规划》，提出以文化创意、科技创新为引领，提升文化内容原创能力，推动文化产业产品、技术、业态、模式、管理创新。
3.1.2 高新技术在文化创意产业中的重要性逐步加强
3.1.3 资本青睐文创行业
图3-1：2018-2019H1中国文化创意产业投资规模情况 数据来源：清科研究中心
图3-2：2018-2019H1中国文化创意产业投资规模占比情况 数据来源：清科研究中心
3.1.4 人均可支配收入持续增长提升消费意愿
图3-3：2013-2018年国内人均可支配收入 数据来源：国家统计局，智汇+整理
图3-4：2013-2018年国内居民消费支出（元）数据来源：国家统计局，智汇+整理
3.2 文化创意行业发展概况及趋势
3.2.1 文化创意产业占GDP比重持续上升
图3-5：2012-2020E年国内文化产业增加值、增速和占GDP比重及预测 数据来源：国家统计局
3.2.2 文化创意产业园热度不减
图3-6：2002-2019年国内文化创意园区数量
数据来源：前瞻经济学人，第十四届中国北京国际文化创意产业博览会
3.3 文化创意行业空间格局
图3-7：我国文化创意产业集聚分布情况 资料来源：公开资料
3.4 项目市场客群定位
项目依托本地旅游业，形成文旅融合发展模式。项目目标市场客群定位为C端游客。
3.5 项目市场机遇分析
- 3.5.1 海盐县大力发展文化创意产业园
- 3.5.2 搭乘海盐县旅游市场发展东风
图3-8：2013-2020E年海盐县旅游接待人次及预测 数据来源：2018年海盐县国民经济发展统计公报
3.5.3 于城镇文化创意产业园市场空间容量预测
1、于城镇地理位置优越，区位优势明显
图3-9：于城镇区域位置 资料来源：百度地图
2、项目文创园市场容量估计
3.6 分析小结
目 录
第一章 项目总论
1.1 项目概况
- 1.1.1 项目名称
- 1.1.2 项目性质
- 1.1.3 项目建设单位
- 1.1.4 项目建设地址
- 1.1.5 项目建设内容
- 1.1.6 项目实施工期
- 1.1.7 投资估算
- 1.1.8 经济指标
1.2 编制依据
1.3 结论与建议
第二章 项目背景与必要性
2.1 项目背景
- 2.1.1 文化“十三五”加快培育一批新的增长点、增长极和增长带，促进文化产业成为国民经济支柱性产业
- 2.1.2 国家将文化产业发展纳入国民经济和社会发展规划，强化财税和土地政策支持力度
- 2.1.3 浙江省加快建设文化浙江、大力培育万亿级文化产业
- 2.1.4 嘉兴市频繁发文要求提升文化软实力和竞争力，打造文化高地，加快推动本市文化产业发展
- 2.1.5 “文旅兴县”助推嘉兴海盐文化产业蓬勃发展
2.2 项目实施的必要性
- 2.2.1 响应文化“十三五“政策号召，推动文化产业成为浙江省支柱性产业
- 2.2.2 抓住财税、土地政策对文化产业支持风向，提升嘉兴市文化软实力
- 2.2.3 践行文旅融合新路径，推动海盐县产业融合发展
- 2.2.4 积极打造优质文化创意产业园区，助力海盐“文化强县”
2.3 项目实施的社会效益
- 2.3.1 打造集艺术、文化和智能于一体的文创园名片，提升海盐知名度
- 2.3.2 带动相关产业集聚，形成综合性产业集群带
- 2.3.3 做大做优文化产业，发掘本地经济新的增长极
- 2.3.4 增加就业岗位，促进于城镇人口积极就业
- 2.3.5 加快本地区融入长三角快速发展轨道，提升本地居民幸福感
- 2.3.6 促进地区经济持续增长，增加地方政府财政税收
- 2.3.7 孵化出一大批真正有竞争力的文化企业，助力本地文化产业发展
第三章 行业与市场分析
3.1 文化创意行业发展底层驱动因素
- 3.1.1 系列扶持政策鼓励文化创意产业快速发展
- 3.1.2 高新技术在文化创意产业中的重要性逐步加强
- 3.1.3 资本青睐文创行业
- 3.1.4 人均可支配收入持续增长提升消费意愿
3.2 文化创意行业发展概况及趋势
- 3.2.1 文化创意产业占GDP比重持续上升
- 3.2.2 文化创意产业园热度不减
3.3 文化创意行业空间格局
3.4 项目市场客群定位
3.5 项目市场机遇分析
- 3.5.1 海盐县大力发展文化创意产业园
- 3.5.2 搭乘海盐县旅游市场发展东风
- 3.5.3 市场空间容量预测
3.6 分析小结
第四章 项目介绍
4.1 总体规划
4.2 业态规划
第五章 商业模式
5.1 商业模式
5.2 盈利模式
第六章 发展规划与营销策略
6.1 项目优势
6.2 发展目标
6.3 营销策略
- 6.3.1 招商目标企业
- 6.3.2 品牌策略
- 6.3.3 营销推广策略
第七章 项目选址及建设条件
7.1 项目选址
7.2 建设条件
